Московская область, город Раменское,
улица Воровского, дом 3,
ООО "ГеоРамень"

Сделка с квартирой в общей собственности: опасайтесь квартирных захватчиков

Сделки с недвижимым имуществом, будь то частный дом, квартира или коммуналка, которым обладают двое и более человек, должны проводиться с документального согласия каждого из них с учетом целого ряда значительных правовых норм. Если не следовать закону, то у обеих сторон возникнут неприятности в дальнейшем. Обычно происходит аннулирование сделки или включение нового владельца в долю, а не во владение всей недвижимостью. Сознательно, приобретая долю, человек всегда рискует оказаться жертвой рейдеров или мошенников.

Об особенностях преимущественной покупки

Начать необходимо с тех правил, которые обязан знать каждый человек, планирующий совершить сделку с квартирой. К примеру, владелец долевой недвижимости решается продать свою часть, независимо от того, комната в общежитии или половина двухкомнатной квартиры. Его действия будут регламентироваться Гражданским Кодексом РФ. Так в статье 250 сказано, что собственник доли, перед продажей своего имущества третьим лицам, обязан сделать предложение в письменной форме о покупке остальным собственникам. Это обуславливается преимущественными правами, законно утвержденными для участников долевой собственности, и они обладают привилегией перед остальными потенциальными покупателями. Таким образом, собственник, решивший выставить на продажу долю, сначала обязан сделать предложение о выкупе своей части соседями по коммуналке или квартире.

Такое предложение рекомендуется передавать в письменном виде. Для этого продавцу нужно составить письмо, в которое включить текст с предложением, указать стоимость доли и прочие условия продажи, если они имеются. Конверт вручается всем собственникам, будет лучше, если сделать отправку заказным письмом с уведомлением через почту. Так у продавца появится документальное подтверждение о получении собственниками предложения на руки с точной датой.

Именно с нее исчисляется месяц, который дан другим дольщикам, в течение которого они должны принять решение об отказе или принятии предложения. Если никаких ответов в письменной форме не последует в этот период, то продавец может, не опасаясь продавать свою часть, распоряжаясь имуществом на свое усмотрение. Что касается общежития, то комната в нем считается единоличным видом собственности, но соблюдение данного правила все же необходимо, так как существует и общее понятие об имуществе. Сюда входит коридор, ванная, туалет и кухня, что также относится к общей категории долевой собственности всех хозяев.

Следствия нарушения правила

Пренебрежение правилом может привести к проблемам. Любой из собственников обладает законным правом написать заявление в судебную инстанцию в течение трех последующих месяцев с требованием перевода на его имя прав и обязанностей покупателя. Как показывает практика, суд всегда выступает на стороне ущемленных в правах дольщиков.

В результате, если вы приобрели долю, а ее владелец пренебрег статьей 250 ГК РФ, то, невзирая на документальное право собственности, проведенное по всем правилам, вы будете лишены своей покупки. Новым обладателем собственности будет признан тот человек, который подаст заявление в суд и выиграет в нем дело о переводе на его имя соответствующих прав. Единственное, что остается за вами, это право требования всех финансовых расходов с продавца.

Что делать собственникам?

Действуя в рамках законодательства, продавец долевой собственности также может столкнуться с рядом трудностей. Обычно их преподносят свои же соседи. Любой опытный юрист вам скажет, что ключевым вопросом, который нависает над собственниками при реализации доли, является злоупотребление основанием для преимущественной покупки, касающейся всех участников долевого хозяйствования. Зачастую, как только совладельцы узнают о начинании процедуры продажи доли, у них появляется желание купить, но обычно они не обладают необходимыми материальными средствами. Начинается процесс препятствования продажи любыми способами. Например, люди начинают уклоняться от вручения письма с предложением, не позволяют заинтересованным лицам осматривать объект продажи, запугивают судебными тяжбами, которые будут непременно созданы при осуществлении сделки с доли не другим собственникам, а сторонними лицам. В такой ситуации мало кто согласится заплатить за недвижимость рыночную стоимость и вступать в судебные конфликты. Чего же тогда добиваются другие собственники? Их задачей становится вынудить продавца отдать им свою долю по цене намного ниже рыночной.

Выбор между покупкой целиком и по долям

Здесь лучше разбираться в вопросе, рассматривая не комнату в общежитии, а полноценную квартиру, также находящуюся в доле. Приобрести такую недвижимость целиком возможно только при том раскладе, если на сделку будут согласны все законные собственники, иначе можно стать владельцем только ее части.

Согласно требованиям статьи 246 ГК РФ собственники имеют право распоряжаться квартирой исключительно по соглашению 100% участников доли. В результате, если имущество признается долевой собственностью, то для его покупки целиком, требуется покупка долей всех ее владельцев. В ситуации, когда один из владельцев не согласен с продажей своей части, то стать единоличным обладателем недвижимости не представляется возможным.

Приведем пример, двухкомнатной квартирой владеют сразу три человека в равных долях. Один из них решает выставить на продажу свою часть, а другие не хотят, иными словами не планируют продавать свои доли, относящиеся к квартире, и не хотят использовать право о преимущественной продаже, приобретая долю соседа. При такой ситуации по законодательству продавец имеет право распорядиться своей долей на собственное усмотрение. Покупатель после подписания всех документов, также становится полноправным участником и владельцем долевой собственности наравне с тем, кто отказался продавать свою часть квартиры. Когда на продажу готовы все собственники, то покупатель может приобрести все доли и стать единоличным владельцем недвижимого имущества.

Покупка недвижимости у семейной пары

Если дом или любое другое имущество куплено мужем и женой в период брака, то данное имущество следует считать совместной собственностью, невзирая на то, что документально владельцем является один из супругов. Распоряжаться такой недвижимостью возможно только при обоюдном согласии.

В том случае, если супруг, являясь официальным документальным владельцем квартиры, решает продать ее, то ему следует взять у нотариуса письменное согласие своей второй половины. Покупателю же стоит удостовериться, что каждый из супругов должен:

  • знать о планируемой продаже;
  • нотариально заверить положительный ответ на сделку.

В иных ситуациях правилами предусматриваются права, касающиеся неосведомленности супругов о требовании признания совершенной сделки незаконной, посредством подачи заявления в суд. На это им дается один год, начиная с даты, когда один из них проинформирован либо должен был узнать про желание совершить сделку другого. Сравнивая с долевой недвижимостью, здесь при общем владении муж или жена по отдельности официально не могут продать только долю, так как продажа может быть осуществлена целиком. В иных случаях собственность необходимо разделить специально на доли, а уже потом продавать часть.

При необходимости супругов разделить недвижимость в равных долях, составляется письменное соглашение, заверенное нотариально. В нем обозначается право супругов на владение по 1/2 доли, кроме того доли бывают и в других пропорциях. Полученный документ предоставляется в соответствующие органы для последующих регистрационных действий на установление прав имущественной собственности по долям относительно общих прав дольщиков, которое принадлежит каждому в отдельности. Результатом становится превращение семейного имущества в обособленное. Супругам выдается на руки соответствующее свидетельство, подтверждающее право каждого в долевом владении. Теперь с долями возможны любые варианты сделок, но тут опять начинает действовать требование преимущественной покупки.

Одним из собственников доли выступает несовершеннолетний

В том случае, если в числе долевых собственников недвижимости находится ребенок, то реализовать ее можно только при предварительном согласовании с официальным представителем данного ребенка. Это могут быть родители, попечители и опекуны, имеющими на руках разрешительный документ, выданный органами опеки и попечительства.

Юристы отмечают, что обычно на практике, для получения прав на сделки с долями квартиры ребенка, необходимо приобретать аналогичную по площади и качеству долю в другом объекте, к примеру, в новом, покупаемом или том, которое переходит ребенку по праву дарения.

Особенностью является то, что изначально регистрации подлежит купленная недвижимость с одинаковой долей на имя несовершеннолетнего, а уже потом документы на отчуждение предыдущей доли. Не редко люди имеют проблемы с органами опеки и попечительства, когда выдается положительный ответ на условиях, что деньги от реализации будут перечислены на счет в банковской организации, открытый на ребенка. Здесь стоит иметь ввиду, что распоряжаться финансами до 18 лет можно исключительно с согласия органов опеки и попечительства.

Одним из важных условий является то, что когда один из законных хозяев собственности выступает с предложением о выставлении на продажу собственной части к остальным собственникам, при этом один из которых ребенок, то принять решение о предложении можно исключительно с предварительным согласием ведомственного органа.

Содольщики и рейдеры

Получая права на часть квартиры в общем долевом участии необходимо придерживаться следующих правил:

  • при желании сдачи своей собственности в аренду, требуется согласие других участников;
  • между несколькими собственниками могут возникать конфликтные ситуации на бытовом уровне, они настолько разнообразные, но заключаются всегда в одном: один чего-то хочет, а другой сопротивляется этому.

Испытывая разочарование в проживании в подобной обстановке, один из дольщиков может решиться на продажу, при этом остальные участники могут отказаться от такой сделки, а вот найти покупателя со стороны на часть недвижимого имущества достаточно сложно.

Конфликтные ситуации между собственниками на руку квартирным рейдерам, поэтому важно знать, какой их смысл и чем они оперируют.

Ключевая задача рейдера заключается в покупке долевой части у разочарованных собственников долевого участия. Можно посмотреть доску объявлений и увидеть тысячи предложений о выкупе доли очень срочно и дорого. Согласившись на сделку, продавец доли принимает деньги и передает права долевой собственности новоиспеченным хозяевам. Остальные собственники или один собственник начинает жить с новыми владельцами, которые попытаются сделать все, чтобы тому стало невозможно жить. Это гулянки, постоянные гости, шум и пьянки. Арсенал их воздействия широк, в нем есть разные методы, но каждый из них направлен на то, чтобы проживание другого собственника стало невыносимым, и единственным вариантом стала продажа доли. Казалось бы, кому захочется жить с такими соседями? В результате выкупить оставшуюся долю хочет новый сосед, предлагая за нее минимальную сумму, существенно ниже рыночной.

На практике известны случаи, когда собственникам приходилось продавать свои доли рейдерам, а в конечном итоге недвижимостью стали владеть две враждующие между собой компании алкоголиков и нелегальных рабочих строителей. В результате все закончилось плохо для обоих рейдеров. Жильцы довели квартиру до кошмарного состояния и в конечном итоге сожгли ее.

Заключительная часть, вывод по статье:

  • если новость о том, что у квартиры есть несколько собственников, становится неприятной неожиданностью, то лучше обезопасить себя, взяв выписку с ЕГРП;
  • если вы приобрели квартиру и стали участником долевой собственности, то постарайтесь мирно жить с соседями;
  • если нет необходимости в покупке доли, то лучше взять недвижимое имущество целиком и стать единственным полноправным владельцем.

Наша компания занимается консультированием и помощью в оформлении ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ и СТРОЕНИЙ (для договора купли-продажи, приватизации, вступления в наследство, при разделе недвижимости). Все виды консультаций у нас БЕСПЛАТНЫ.

Если вам необходима бесплатная консультация, можете позвонить мне по телефону 8 (926) 215-07-48 или задать свой вопрос. Реальную помощь в оформлении недвижимости могу оказать, если ваши объекты находятся на территории Раменского района Московской области.
Яндекс.Метрика
Создание сайта
студия Visual Web
Задать вопрос
Задайте Ваш вопрос по оформлению земельных участков и мы обязательно свяжемся с Вами
Спасибо!
Задать вопрос